Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

Toimintaympäristö

Makrotalouden näkymät

Valtiovarainministeriön katsauksen mukaan euro­a­lu­een talouskasvun uskotaan jat­ku­van hitaana. Vuonna 2014 kas­vua ker­tyi pro­sen­tin ver­ran, ja vuo­si 2015 näyt­tää vain hiu­kan pa­rem­mal­ta. Koska esimerkiksi Sak­san talouden kas­vu­nä­ky­mät ovat hei­ken­ty­neet, seu­raa­vien kah­den vuo­den ai­ka­na euroalueen kas­vun arvioidaan olevan puo­len­tois­ta pro­sent­in luokkaa.

Suomen BKT kääntyi vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä lievään kasvuun Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan. Koko vuoden osalta bruttokansantuotteen arvioidaan kasvavan 0,1 prosenttia, kun vielä vuonna 2013 Suomen bruttokansantuote laski 1,2 prosenttia. Käänteeseen vaikuttaa etenkin nettoviennin kasvu.

Vuonna 2015 Suomen bruttokansantuotteen ennustetaan kasvavan 0,9 prosenttia. Viennin lisäksi kasvua vauhdittavat hieman lisääntyvä yksityinen kulutus, tuonti ja yksityiset investoinnit. Mutta vaikka taloudellinen aktiviteetti vähitellen viriää, työ­voi­man ky­syn­nän ja tar­jon­nan vä­liset yh­teen­so­pi­vuus­on­gel­mat yllä­pi­tä­vät pit­kä­ai­kais­työt­tö­myyt­tä. Myös työn tuot­ta­vuu­den ke­hi­tys on vai­me­aa. Inf­laa­tion uskotaan jäävän 0,8 pro­sent­tiin.

Transaktiomarkkina

Kiinteistöjen transaktiomarkkina oli vuonna 2014 huomattavasti edellisvuotta vilkkaampi. KTI Kiinteistötieto Oy:n mukaan vuoden 2014 kaupankäynnin volyymiksi Suomessa muodostui noin 4,26 miljardia euroa, joka on peräti 79 prosenttia enemmän kuin vuonna 2013 (2,38 miljardia euroa). Transaktiomarkkina oli viimeksi yhtä vilkasta vuonna 2008, jolloin volyymi oli 4,15 miljardia euroa. Pääkaupunkiseudun kauppojen osuus transaktioiden volyymistä oli kertomusvuonna 54 prosenttia.

Kansainvälinen sijoituskysyntä oli vahvaa vuoden 2014 aikana. Suomen markkinoille tuli kuusi uutta ulkomaista kiinteistösijoittajaa, ja kansainvälisten toimijoiden osuus koko vuoden ostoista oli yhteensä noin 35 prosenttia. Vuodesta 2015 odotetaan vilkasta, ja useita isoja kauppoja on jo vireillä.

Toimistotilat

Uusia toimistotiloja rakennettiin vuonna 2014 vähemmän kuin edellisvuonna. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille valmistui vuoden loppuun mennessä alle 60 000 neliömetriä uusia toimistoja, kun vuoden 2013 aikana niitä valmistui yli 80 000 neliömetriä.

Vaikea taloustilanne käänsi pääkaupunkiseudun tyhjän toimistotilan määrän kasvuun vuoden 2014 jälkimmäisellä puoliskolla. Catellan mukaan alueen keskimääräinen vajaakäyttöaste oli vuodenvaihteessa 12,5 prosenttia, kun se vuotta aiemmin oli 12,4 prosenttia. Helsingin ydinkeskustassa vajaakäyttöaste kääntyi kuitenkin 0,7 prosenttiyksikön laskuun vuoden toisella puoliskolla. Vuoden 2014 lopussa vajaakäyttöaste ydinkeskustassa oli 7,8 prosenttia. Toimistojen vajaakäyttöasteeseen ei odoteta suurempia muutoksia vuonna 2015.

Toimistotilojen vuokrataso vaihteli koko pääkaupunkiseudulla välillä 120–378 €/m2/vuosi ja Helsingin keskustassa välillä 204–378 €/m2/vuosi. Vuokratasot pääkaupunkiseudun eri toimistokeskittymissä eriytyivät toisistaan vuoden 2014 aikana. Helsingin ydinkeskustassa prime-vuokrataso nousi, kun taas seudun muilla alueilla se laski hieman vuodesta 2013.

Tampereella, Turussa ja Oulussa markkinatilanne näkyi vajaakäytön lisääntymisenä. Vuoden 2014 lopussa toimistotilojen vajaakäyttöaste oli Tampereella 10,7 prosenttia, Turussa 9,7 prosenttia ja Oulussa 12,8 prosenttia. Keskimääräiset vuokratasot pysyivät ennallaan Turussa ja Oulussa. Tampereella vuokrataso hieman nousi. Turussa vuokrataso vaihteli välillä 156–192 €/m2/vuosi, Tampereella välillä 168–216€/m2/vuosi ja Oulussa välillä 144–180 €/m2/vuosi.

Liiketilat

Pääkaupunkiseudulla liiketilojen vajaakäyttöaste nousi jonkin verran ja oli 4,8 prosenttia vuoden 2014 lopussa. Seudun muuttovoittoisuuden ja uuden tarjonnan rajallisuuden vuoksi tilojen käyttöasteet säilynevät varsin korkealla tasolla myös vuonna 2015. Vuonna 2014 pääkaupunkiseudulle valmistui noin 30 000 neliömetriä uutta liiketilaa.

Turussa liiketilojen vajaakäyttöaste vuonna 2014 oli 6,5 prosenttia, Tampereella 4,1 prosenttia ja Oulussa 3,3 prosenttia.

Helsingin ydinkeskustassa liiketilojen markkinavuokrataso laski vuoden 2014 aikana. Vuokrataso oli vuoden vaihteessa 720–1800 €/m²/vuosi. Muissa isoissa kaupungeissa vuokratasojen alareuna laski. Turussa liiketilojen vuokratasot liikkuivat välillä 300–960, Tampereella välillä 540–960 ja Oulussa välillä 480–1 020 €/m²/vuosi.

Liiketilojen vajaakäyttöasteeseen ei odoteta suurempia muutoksia vuonna 2015.

Logistiikkatilat

Logistiikkatilojen markkinat olivat kertomusvuonna rauhalliset. Vuoden 2014 lopussa logistiikkatilojen vuokrataso pääkaupunkiseudulla oli keskimäärin 102 €/m2/vuosi eli suunnilleen samalla tasolla kuin vuotta aiemmin.

Tilojen vajaakäyttöaste nousi hieman ja oli vuodenvaihteessa 6,9 prosenttia. Uutta tilaa tuli markkinoille noin 15 000 neliömetrin verran eli melko tarkkaan saman verran kuin edellisvuonna.

Venäjä

Venäjän bruttokansantuote kasvoi Maailmanpankin ennusteen mukaan 0,7 prosenttia vuonna 2014. Vuonna 2015 bruttokansantuotteen arvioidaan supistuvan 2,9 prosenttia, joskin Venäjän ailahteleva taloustilanne tekee maata koskevista ennusteista epävarmoja. Talouden notkahdus johtuu geopoliittisista jännitteistä, Venäjään kohdistuvista talouspakotteista sekä öljyn hintakehityksestä.

Ruplan arvon lasku ja sen myötä lisääntynyt epävarmuus hidastivat Venäjän kiinteistöjen transaktiomarkkinaa vuoden 2014 viimeisellä vuosineljänneksellä. CBRE:n tietojen mukaan kaupan volyymiksi viimeisellä vuosineljänneksellä muodostui noin 0,35 miljardia dollaria ja koko vuoden volyymiksi noin 3,5 miljardia dollaria. Kaupantekotahti puolittui vuodesta 2013, jolloin volyymi oli noin 7 miljardia dollaria.

CBRE:n tietojen mukaan toimistotilojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi Moskovassa 16,6 prosenttiin vuoden 2014 lopulla. Vuodenvaihteessa A-luokan toimistotilojen vajaakäyttöaste oli noin 28 prosenttia ja B-luokan tilojen noin 12,8 prosenttia. Heikentynyt kysyntä ja massiivinen uudistuotanto luovat painetta vajaakäytön nousuun ja vuokrien laskuun.

Vuoden 2014 aikana Moskovaan valmistui 1,4 miljoonaa neliömetriä uutta toimistotilaa. Yhtä paljon uutta tilaa on valmistunut viimeksi vuonna 2009. Yli puolet valmistuneista tiloista on A-luokan toimistoja.

 

Lähteet:

Tilastokeskuksen neljännesvuositilinpito 3, 2014
Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus, talvi 2014
KTI Kiinteistötieto Oy:n transaktioseuranta, markkinakalvot
Catella Property Oy:n kevään 2015 markkinakatsaus, kalvot

World Bank – Global Economic Prospects, January 2015
CBRE – Q4 investment market ja Q4 Moscow office market