Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

14. Sijoituskiinteistöt
M€ 2014 2013
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 3 253,3 3 261,3
Hankitut sijoituskiinteistöt 65,0 3,1
Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 64,0 36,6
Myydyt sijoituskiinteistöt -236,6 -31,9
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä 0,0 0,0
Aktivoidut vieraan pääoman menot, kauden lisäys 0,3 0,3
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -3,9 -16,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 3 142,1 3 253,3
Merkittävät hankitut sijoituskiinteistöt
Heinäkuussa 2014 Sponda osti toimistokiinteistön Tampereen keskustasta 63,7 miljoonalla eurolla. Noin 20 000 neliön kiinteistö koostuu neljästä vuosina 2008 – 2009 valmistuneesta toimistorakennuksesta ja parkkihallitiloista.
Merkittävät myydyt sijoituskiinteistöt
Sponda saattoi 30.9.2014 päätökseen 12 logistiikkakiinteistön myynnin Certeum Oy:lle. Kauppa oli osa kokonaisjärjestelyä, jossa sovittiin uuden logistiikka- ja teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön, Certeumin, perustamisesta. Myytyjen 12 logistiikkakiinteistön velaton myyntihinta oli 216,7 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessi
Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua. Sponda on valinnut sijoituskiinteistöjensä arvostusmenetelmäksi käyvän arvon menetelmän, jolloin käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöjen arvo määritellään yhtiön omana laskentana kiinteistökohtaisesti käyttäen diskontattujen kassavirtojen menetelmää (DCF). Sponda-konsernissa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yhtiön sisäisesti. Arvioinnin tulokset raportoidaan suoraan toimitusjohtajalle (CEO), talousjohtajalle (CFO) ja hallitukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi vähintään neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa konsernin raportointirytmin mukaisesti. Kaksi kertaa vuodessa ulkopuolinen riippumaton auktorisoitu arviointitiimi tarkastaa sisäisen arvioinnin tulokset sekä kaikki arviointiin liittyvät oletukset ja käytetyt parametrit. Spondan Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan arvioi vuoden toisella ja viimeisellä vuosineljänneksellä Catella Property Oy. Venäjän kiinteistökannan arvioi toisella ja viimeisellä vuosineljänneksellä CB Richard Ellis. Kiinteistöjen arvot on arvioitu kiinteistökohtaisesti.
Lausunnot sekä Suomen että Venäjän kiinteistöjen arvonmäärityksestä löytyvät Spondan internet-sivuilta sijoittajat.sponda.fi
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyt johdon arvioon perustuvat painotetut keskimääräiset tuottovaatimukset tilatyypeittäin 31.12.2014 (%)
Alue
Helsinki Ydinkeskusta Muu Helsinki Espoo/Vantaa Muu Suomi Venäjä
Tilatyyppi
Toimisto- ja liiketilat 5,5 6,2 8,4 7,0 10,2
Logistiikka 8,0 8,5 11,8 11,0
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyt johdon arvioon perustuvat painotetut keskimääräiset tuottovaatimukset tilatyypeittäin 31.12.2013 (%)
Alue
Helsinki Ydinkeskusta Muu Helsinki Espoo/Vantaa Muu Suomi Venäjä
Tilatyyppi
Toimisto- ja liiketilat 5,6 6,2 8,4 7,1 9,5
Logistiikka 8,1 8,0 11,3 11,0
Käyvän arvon laskennassa käytettävät merkittävät olettamukset keskimäärin
Suomi Venäjä
2014 2013 2014 2013
Tuottovaatimus, % 6,3 6,5 10,2 9,6
Alkutuotto, % 6,2 6,2 9,4 9,1
1. laskentavuoden laskennallinen taloudellinen käyttöaste, % 86,7 85,8 91,9 95,6
Sopimusten mukaiset vuokratuotot, €/m²/kk 18,7 16,6 47,6 50,4
Markkinavuokrat, €/m²/kk 15,6 13,8 45,4 47,2
Laskennassa käytetyt pitkän aikavälin ylläpitokulut, €/m²/kk 3,0 2,8 10,6 9,4
Muutokset käyvän arvon laskennassa käytettävissä merkittävissä olettamuksissa johtuvat markkinoiden muutoksista sekä alkavien ja päättyvien vuokrasopimusten vaikutuksista kiinteistökantaan.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyydet
Sijoituskiinteistökannan käyvän arvon muutos, milj. euroa ja prosenttia, 31.12.2014
-10 % -5 % 0 % 5 % 10 %
Muutos, M€ Muutos, % Muutos, M€ Muutos, % M€ Muutos, M€ Muutos, % Muutos, M€ Muutos, %
Tuottovaatimus 317,0 10,6 150,0 5,0 0,0 -137,0 -4,6 -261,0 -8,7
Vuokratuotot (sopimusvuokrat) -75,0 -2,5 -38,0 -1,3 0,0 37,0 1,2 74,0 2,5
Hoitokulut 80,0 2,7 40,0 1,3 0,0 -41,0 -1,4 -81,0 -2,7
Taloudellinen käyttöaste (1. laskentavuosi) -24,0 -0,8 -13,0 -0,4 0,0 11,0 0,4 23,0 0,8
Sijoituskiinteistökannan käyvän arvon muutos, milj. euroa ja prosenttia, 31.12.2013
-10 % -5 % 0 % 5 % 10 %
Muutos, M€ Muutos, % Muutos, M€ Muutos, % M€ Muutos, Me Muutos, % Muutos, M€ Muutos, %
Tuottovaatimus 332,0 10,6 157,0 5,0 0,0 -143,0 -4,6 -272,0 -8,7
Vuokratuotot (sopimusvuokrat) -85,0 -2,7 -43,0 -1,4 0,0 42,0 1,3 84,0 2,7
Hoitokulut 85,0 2,7 42,0 1,3 0,0 -43,0 -1,4 -86,0 -2,8
Taloudellinen käyttöaste (1. laskentavuosi) -25,0 -0,8 -13,0 -0,4 0,0 12,0 0,4 24,0 0,8
Herkkyysanalyysi on tehty laskemalla Suomen sijoituskiinteistöt massalaskentana 15 vuoden ja Venäjän kiinteistöt 10 vuoden kassavirtalaskelmalla.
Muutokset tuottovaatimuksiin ja taloudellisiin käyttöasteisiin on laskettu keskimääräisille luvuille. Analyysiin sisältyy vain kassavirtaa tuottavat sijoituskiinteistöt.
Venäjän liiketoimintaan liittyvistä riskeistä on kerrottu liitetiedossa 26 kohdassa "Venäjän liiketoimintaan liittyvät merkittävimmät riskit".
Kaikki sijoituskiinteistöt kuuluvat käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasot on kuvattu liitetiedossa 32 kohdassa "Käyvän arvon arvioiminen".
Sijoituskiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste segmenteittäin (%)
31.12.2014 31.12.2013
Toimistokiinteistöt 88,5 90,1
Kauppakeskukset 91,2 89,0
Logistiikka 64,9 75,2
Venäjä 90,4 96,0
Vuokrasopimusten maturiteettijakauma segmenteittäin 31.12.2014 (%)
M€ Toimistokiinteistöt Kauppa-keskukset Logistiikka Venäjä
1v 10,8 8,3 17,3 38,7
2v 12,0 7,4 12,0 13,4
3v 21,8 10,0 11,8 15,2
4v 7,4 7,0 7,9 23,8
5v 7,6 6,3 17,3 2,1
6v 2,0 2,3 1,8 1,5
yli 6v 22,3 55,3 17,3 5,5
toistaiseksi voimassa olevat 16,0 3,4 14,7 0,0
Vuokrasopimusten maturiteettijakauma segmenteittäin 31.12.2013 (%)
M€ Toimistokiinteistöt Kauppa-keskukset Logistiikka Venäjä
1v 11,7 3,2 9,3 37,2
2v 11,0 6,5 9,9 14,1
3v 11,4 6,3 9,2 11,7
4v 13,2 17,5 4,8 18,9
5v 7,8 5,7 8,0 15,2
6v 2,8 7,4 8,4 0,4
yli 6v 23,9 50,8 29,3 2,5
toistaiseksi voimassa olevat 18,1 2,7 21,1 0,0
Konsernin merkittävimmät investointisitoumukset
Sponda rakennuttaa Helsingin Lassilaan toimistotalon. Uudiskohteen rakentaminen käynnistyi kesällä 2014 ja hankkeen arvioidaan valmistuvan kesäkuussa 2015. Hankkeen investointi on noin 11 milj. euroa.
Sponda rakennuttaa Helsingin Ilmalaan kolmen rakennuksen toimistokokonaisuuden. Uudiskohteen rakentaminen käynnistyi keväällä 2014 ja hankkeen arvioidaan valmistuvan joulukuussa 2015. Hankkeen investointi on noin 57 milj. euroa.
Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 200 milj. euroa. Investointipäätöstä ei ole vielä tehty.